Как проверить собственника при аренде коммерческого помещения

Обычно арендатор думает, что главный риск при аренде офиса - это цена: не переплатить бы за метр. На практике первый по-настоящему дорогой риск другой - человек напротив может вообще не иметь права сдавать вам это помещение. Если договор подписал не тот, кто может распоряжаться объектом, ваш обеспечительный платёж и вложения в ремонт защищены слабо, а съехать могут попросить в любой момент.

В поиске по запросу о проверке собственника выдача отвечает про аренду квартиры: паспорт наймодателя, согласие супруга, выписка на жильё. Для коммерческого помещения этого мало. Ниже - что проверяют, когда снимают офис, склад или помещение свободного назначения, и почему порядок здесь свой.

Что вы узнаете

Коротко о том, что разобрано в статье:

• чем проверка собственника офиса отличается от проверки квартиры;
• что показывает выписка из ЕГРН на нежилое помещение и как её прочитать;
• кто, кроме собственника, может законно сдавать помещение;
• как проверить полномочия того, кто подписывает договор со стороны юрлица;
• какие обременения всплывают уже после заезда и как увидеть их заранее.

Почему проверка офиса - это не проверка паспорта

Главное о разделе: коммерческую недвижимость чаще сдаёт не физлицо, а компания или посредник, и здесь важно не только чей объект, но и кто именно вправе подписать договор от этого имени.

У жилой квартиры обычно один-два собственника, и достаточно сверить паспорт с выпиской. У офиса или здания владельцем нередко выступает юридическое лицо, а переговоры ведёт менеджер управляющей компании или действующий арендатор, который сдаёт часть площади в субаренду. Поэтому вопрос распадается на два: чей это объект по документам и есть ли у сидящего напротив право им распоряжаться. Подробную логику проверки самого объекта мы разбираем в отдельном материале о проверке объекта перед покупкой.

Что показывает выписка из ЕГРН на нежилое помещение

Главное о разделе: выписка из Единого государственного реестра недвижимости - это первый документ, который вы запрашиваете, и он отвечает сразу на несколько вопросов о помещении.

Свидетельства о собственности не выдают с 2016 года, единственный документ, подтверждающий право сегодня, - выписка из ЕГРН. Заказать её может любой человек через Госуслуги или сайт Росреестра, для этого не нужно быть стороной сделки. В выписке видно, кто собственник, какое у помещения назначение, какая площадь и кадастровый номер, и - что важнее всего для арендатора - какие на объекте обременения.

Сверьте три вещи. Первое: собственник в выписке совпадает с тем, кто указан в проекте договора. Второе: назначение помещения - нежилое, а не квартира на первом этаже, переведённая в офис без оформленных документов. Третье: площадь и кадастровый номер бьются с тем, что написано в договоре и на плане. Расхождение хотя бы в одном - повод остановиться и задать вопрос до подписания.

Кто, кроме собственника, может сдать помещение

Главное о разделе: сдавать помещение законно может не только владелец, но тогда у второй стороны должен быть документ, подтверждающий это право.

На рынке коммерческой недвижимости вы столкнётесь с тремя типами тех, кто предлагает площадь. Собственник - подтверждает право выпиской ЕГРН на своё имя. Управляющая компания - действует по договору с собственником и доверенности, где прямо сказано, что она вправе сдавать объект. Действующий арендатор, предлагающий субаренду, - обязан показать письменное согласие собственника: без такого согласия субаренда оспорима, и вы рискуете съехать вместе с основным арендатором.

Отдельно проверьте, не сдаётся ли помещение через цепочку посредников, где каждый добавляет свою наценку и своё звено риска. Прямая аренда у собственника для арендатора всегда прозрачнее. Именно поэтому платформы вроде M2DATA показывают контакты напрямую от собственника: чем короче цепочка, тем меньше мест, где что-то может пойти не так.

Как проверить того, кто напротив

Главное о разделе: если помещение сдаёт юрлицо, проверяют не только компанию, но и полномочия конкретного человека, который ставит подпись.

Название и реквизиты компании сверяют с выпиской из ЕГРЮЛ на сайте налоговой - это бесплатно и занимает минуту. В выписке видно, действует ли фирма, кто её руководитель и не находится ли она в процессе ликвидации. Договор от имени компании вправе подписать директор, указанный в ЕГРЮЛ, либо человек с доверенностью. Если перед вами не директор, попросите доверенность и проверьте, что в ней прямо разрешено сдавать недвижимость и заключать договоры аренды, а срок её действия не истёк. Эти же приёмы пригодятся при акте приёма-передачи помещения, где цена ошибки ещё выше.

Обременения, которые всплывают после заезда

Главное о разделе: часть проблем не видна на осмотре, но записана в реестре, - их находят в выписке ЕГРН до сделки, а не после.

Самые частые обременения - действующая ипотека, арест по решению суда и уже заключённый договор аренды на тот же объект. Если помещение в ипотеке, для сдачи в аренду нередко требуется согласие банка, и без него договор уязвим. Арест означает, что распоряжаться объектом собственник сейчас не может. Договор аренды на срок от одного года подлежит регистрации в Росреестре и тоже отражается в выписке - если объект уже кому-то сдан, вы это увидите. Все эти записи есть в той же выписке ЕГРН, что и данные о собственнике, поэтому один документ закрывает сразу несколько вопросов. Как читать похожие записи при покупке, а не аренде, собрано в остальные разборы на витрине.

Какие документы попросить у собственника

Главное о разделе: кроме выписки ЕГРН, у собственника запрашивают документ, на основании которого он стал владельцем, - он показывает, откуда взялось право.

Выписка отвечает на вопрос, кто владелец сейчас, а правоустанавливающий документ - на вопрос, откуда это право появилось. Это договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или документ о приватизации. Попросите его показать и сверьте, что данные объекта в нём совпадают с выпиской. Если собственник - юридическое лицо, дополнительно смотрят устав и документ о полномочиях подписанта: решение о назначении директора либо доверенность. У предпринимателя проверяют выписку из ЕГРИП. Заверять у себя ничего не нужно, достаточно увидеть документы и сверить их с тем, что уже есть в выписке ЕГРН.

Если помещение сдаёт представитель

Главное о разделе: доверенность - это документ с границами, и границы важно прочитать до подписания, а не после.

Когда договор подписывает не собственник и не директор, а представитель, прочитайте доверенность целиком. В ней смотрят три вещи: кому она выдана (сверьте с паспортом человека напротив), что именно разрешено и до какой даты она действует. Заключать договоры аренды и подписывать акты - это разные полномочия, и оба должны быть названы прямо. Доверенность на распоряжение недвижимостью от физлица обычно удостоверяет нотариус, у неё есть реестровый номер, который проверяют через сервис Федеральной нотариальной палаты. Если доверенность просрочена или в ней нет права сдавать недвижимость, подписанный по ней договор оспорить несложно.

Как зафиксировать обеспечительный платёж

Главное о разделе: обеспечительный платёж защищает обе стороны, но только когда условия его возврата прописаны заранее.

Обеспечительный платёж в аренде регулирует статья 381.1 Гражданского кодекса. Проследите, чтобы в договоре было названо, за что он вносится, при каких условиях возвращается и в какой срок после выезда, и что из него удерживают. Формулировка «платёж остаётся у арендодателя при нарушениях» без перечня самих нарушений работает против арендатора. Сумму и факт внесения фиксируют письменно - в договоре или отдельной расписке. Состояние помещения при этом описывают в акте приёма-передачи: без него при выезде будет нечем доказать, что вы ничего не испортили и платёж должны вернуть. Как составить такой акт, разобрано в соседнем материале о акте приёма-передачи помещения.

Типичные ситуации, где теряют деньги

Главное о разделе: большинство потерь при аренде идут не от обмана, а от того, что не выяснили заранее.

Три ситуации встречаются чаще других. Первая: помещение сдаёт субарендатор без согласия собственника, основной договор расторгают - и новый арендатор съезжает вместе с ним, потеряв ремонт и платёж. Вторая: подписант оказался бывшим директором, чьи полномочия уже прекращены, а выписка ЕГРЮЛ на дату сделки это показала бы. Третья: помещение в ипотеке, банк не давал согласия на аренду, и при обращении взыскания договор оказывается под вопросом. Все три ситуации закрываются на этапе проверки документов, до внесения денег. Поэтому спокойная проверка перед подписанием - это обычная деловая процедура, а не недоверие к человеку напротив, и адекватный арендодатель относится к ней с пониманием.

Где заказать выписку и что учесть

Главное о разделе: выписку ЕГРН заказывают незадолго до сделки, потому что её данные отражают состояние на день выдачи, а не навсегда.

Выписку из ЕГРН заказывают через портал Госуслуг или сайт Росреестра, и для базовой выписки об основных характеристиках и правах не нужно быть стороной сделки - она доступна любому. Учтите, что документ отражает состояние на дату выдачи: если между заказом и подписанием прошло время, арест или новое обременение могли появиться позже, поэтому свежесть выписки важна. Для аренды на длительный срок закажите её ближе к дате подписания договора, а не пользуйтесь той, что собственник показывал месяц назад. Отдельная выписка о переходе прав покажет, как часто и на каком основании объект менял владельцев.

Короткий чек-лист перед подписанием

Перед тем как подписать договор и внести обеспечительный платёж, запросите и сверьте: свежую выписку ЕГРН на помещение, документы того, кто подписывает (паспорт и данные юрлица, при необходимости доверенность), и согласие собственника, если перед вами субарендатор. Если хотя бы один документ вам не показывают, это не повод для конфликта, но повод не торопиться с деньгами. Спокойно возьмите паузу и проверьте объект до сделки - вернуть внесённый платёж потом сложнее, чем задать вопрос сейчас.